ВИМОГИ ДО ДОКУМЕНТІВ, ЩО ПОДАЮТЬСЯ ДЛЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ

 У статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чітко визначено вимоги до документів, що подаються суб’єктами для реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме:
1. Текст документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, повинен бути написаний розбірливо. Прізвище, ім'я, по батькові фізичних осіб та їх місце проживання, а також найменування юридичних осіб та їх місцезнаходження повинні бути написані повністю. 
2. Не приймаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст. 
3. Документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. 
4. Електронні документи, подані для проведення державної реєстрації прав, оформляються згідно з вимогами законодавства у сфері електронних документів та електронного документообігу, а також електронного цифрового підпису. 
Відповідальність за відповідність електронних копій оригіналів документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, оригіналам таких документів у паперовій формі несе особа, яка подає заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі. 
Коментована стаття встановлює вимоги до текстів документів, які подаються для державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Мова йдеться про документи, визначені у ст. 16 даного закону, а саме: а) документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав на нерухоме майно або обтяжень, та б) документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації прав та їх обтяжень. Крім того, відповідно до ч. 10 ст. 16 коментованого закону під час подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи - документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб. 
Відповідно до п. 9 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703 (далі Порядок держреєстрації) документом, що посвідчує особу, є паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє. Документом, що посвідчує особу, яка не досягла 16-річного віку, є свідоцтво про народження. Крім того, у разі подання заяви про державну реєстрацію заінтересованою особою особисто така особа також пред'являє органові державної реєстрації прав реєстраційний номер облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків (далі - реєстраційний номер облікової картки платника податку), крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України. 
Тексти всіх документів, що подаються для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, повинен бути написаний розбірливо. Якщо текст документу є рукописним, він має бути написаний розбірливим почерком, всі літери такого тексту мають бути зрозумілі. Якщо текст документу надрукований, літери мають бути достатньо яскраві, щоб бути зрозумілими. 
У тексті документів, що подаються для державної реєстрації прав, повністю мають бути написані наступні відомості: 
А) Прізвище, ім’я, по-батькові фізичної особи. Відповідно до ст. 28 ЦК України ім'я фізичної особи, яка є громадянином України, складається із прізвища, власного імені та по батькові, якщо інше не випливає із закону або звичаю національної меншини, до якої вона належить. А відповідно до ст. 12 закону України «Про національні меншини в Україні, громадяни, в національній традиції яких немає звичаю зафіксовувати "по батькові", мають право записувати в паспорті лише ім'я та прізвище, а у свідоцтві про народження - ім'я батька і матері. Отже написаним повністю треба вважати і прізвище та ім’я фізичної особи без зазначення «по батькові», якщо така форма імені фізичної особи зафіксована в її паспорті громадянина України або в іншому документі, що посвідчує особу заявника. 
Б) Місце проживання фізичної особи. Відповідно до ст. 29 ЦК України, місцем проживання фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово. Згідно ст. 6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» місце проживання фізичної особи має бути зареєстроване. Отже у документах, що подаються для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, має бути вказане те місце проживання фізичної особи, яке зареєстроване у встановленому законом порядку. 
Місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я, в якому вона проживає (ч. 5 ст. 29 ЦК України). Місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я тощо, в якому вона проживає, якщо інше місце проживання не встановлено за згодою між дитиною та батьками (усиновлювачами, опікуном) або організацією, яка виконує щодо неї функції опікуна. У разі спору місце проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років визначається органом опіки та піклування або судом (ч. 3 ст. 29 ЦК України). Місцем проживання недієздатної особи є місце проживання її опікуна або місцезнаходження відповідної організації, яка виконує щодо неї функції опікуна. 
В) Найменування юридичної особи. Відповідно до ч. 3 ст. 90 ЦК України, найменування юридичної особи вказується в її установчих документах і вноситься до єдиного державного реєстру (мова йдеться про єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, що ведеться відповідно до закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців». Отже удокументах, що подаються для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень має бути вказане саме це найменування юридичної особи, а не її комерційне найменування, скорочена назва тощо. 
Г) Місцезнаходження юридичної особи. Чинне українське законодавство містить суперечливі норми стосовно того, що вважати місцезнаходженням юридичної особи. Так Цивільний кодекс України (ст. 93) під місцезнаходженням юридичної особи розуміє фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне керування діяльністю юридичної особи (переважно знаходиться керівництво) та здійснення управління і обліку. Разом з тим, у законі України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців» місцезнаходженням юридичної особи визнається адреса органу або особи, які відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступають від її імені (далі - виконавчий орган). На нашу думку, в цілях застосування коментованого закону під місцезнаходженням юридичної особи слід вважати ту адресу, яка зазначена у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Саме це місцезнаходження має бути вказано у документах, що подаються для державної реєстрації прав та обтяжень. 
Відповідно до частини 2 коментованої статті не приймаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень документи, що мають наступні вади: 
а) Підчищення. 
б) Дописки. 
в) Закреслені слова та інші не обумовлені в самому документі виправлення. 
г) Заповнені олівцем. 
д) Пошкодження, які не дають змоги однозначно тлумачити зміст документу
Відповідно до частини 3 коментованої статті, документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Це стосується як форми таких документів, так і їх обов’язкових реквізитів. Правильність форми та змісту наданих документів визначається на момент їх видачі. Документи вважаються відповідними до законодавства та мають бути прийняті для державної реєстрації навіть якщо в момент проведення державної реєстрації вимоги до їх оформлення є іншими. 
Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав та їх обтяжень, визначається у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703. Конкретні вимоги до форми та змісту того чи іншого документу містяться у нормативних актах, відповідно до яких той чи інший документ виданий (наприклад, якщо це судове рішення – у відповідному процесуальному кодексі; якщо договір – у Цивільному кодексі, Господарському кодексі, спеціальному законі тощо).

	Начальник реєстраційної служби 					М.М.Курах